Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Wenn im
Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt
Immobilien erwerben können, so kann es der Ausländer
auch in der Türkei. Im Verhältnis zu Deutschland,
Schweiz und Österreich ist diese Gegenseitig
verbürgt.
Die ausländischen natürlichen Personen können in
der Türkei insgesamt bis 2.5 Hektar
Immobilieneigentum erwerben. Die Regierung wird
ermächtigt die Grenze bis zu 30 Hektar zu erhöhen.
Ausländer können nur in den Gebieten, für die es
einen städtischen Bebauungsplan gibt,
Immobilieneigentum erwerben. Das heißt, dass
Ausländer in der Praxis nur in den Städten oder in
den Anlagen, für die ein öffentlich genehmigtes
privates Bebauungsplan gibt kaufen.
In bestimmten Gebieten können die ausländische
natürliche und juristische Personen keinen
Immobilieneigentum und kein Nutzungsrecht erwerben:
Agrar, Bewässerungsgebiete, Flora –und Fauna
Gebiete, Energieproduktionsgebiete, wegen
kultureller und religiöser Besonderheiten wichtige
Gebiete, strategisch wichtige Gebiete und wie
militärische Sicherheitsgebiete. Diese Gebiete
werden nach den Stellungnahmen der zuständigen
Behörden und Ministerien, von der Regierung
festgelegt. Vereine, Stiftungen, Genossenschaften
oder Gemeinden und Fonds können kein
Immobilieneigentum erwerben.
Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und
Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht
ausschließlich maßgeblich. Die abschließende
Eigentumsübertragung muss öffentlich vor dem
Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig
und allein der Grundbuchbeamte zuständig.
Mit Abschluss des Kaufvertrages werden die
persönlichen Daten des Erwerbers mit den
Katasterunterlagen der Immobilie beim Grundbuchamt
eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen,
wird nur noch die abschließende Übertragung
vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor
dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu
Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle
Formalitäten bezüglich der Übertragung
abgeschlossen.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, was
nicht eingetragen ist, braucht der Käufer nicht
gegen sich gelten zu lassen.Es gilt das sogenannte
Realfoliesystem. Das heißt für jedes Grundstück bzw.
Wohnung eine Seite, auf der alles was die Immobilie
betrifft eingetragen ist.
Erben können unter sich Erbanteile in einfacher
schriftlicher Form abtreten auch dann, wenn im
Nachlass Grundstücke enthalten sind.Entsprechend
gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines
Vermächtnisses, wenn die für das Testament
vorgeschriebene Form eingehalten ist.
Im
Todesfall geht, falls Sie es nicht anders verfügt
haben, die Immobilie an Ihre gesetzlichen Erben
über. Mit dem deutschen Erbschein und einer
entsprechenden Übersetzung wird dann in der Türkei
die Immobilie auf den Erben umgeschrieben.
Ein Ausländer, der sich beim Erwerb vertreten lassen
will muss die Vollmacht öffentlich beurkunden
lassen, zuständig also Notar oder türkisches
Konsulat im Ausland.
Der ausländische Eigentümer einer Immobilie in der
Türkei kann es jeder Zeit weiter veräußern.
Den Verkaufserlös kann man ohne weiteres wieder ins
Ausland überweisen.
Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 3%
auf den eingetragenen Wert der Immobilie im
Grundbuch ( nicht Kaufpreis). Der Wert der Immobilie
muss am Tag der Überschreibung bei der Gemeinde
erfragt werden.
Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw.
Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige
Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neue
beziffern, darf natürlich nicht den von der
Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert je
Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer
ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche
Grundstücke 3 Promille, bei Wohnungen sind es 4
Promille, bei sonstigen Gebäuden ( also keine
Wohnungen ) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille.
Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai
abzugeben. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei
gleichen Raten gezahlt.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
nach üblicher Art zu ermitteln, also durch
Einnahme-Überschuss-Rechnung. Statt
Einzelaufstellung ist auch ein Pauschalabzug in Höhe
von 25 % der Brutto-Erträge möglich.
Im übrigen wird - wie International üblich -
unterschieden zwischen beschränkt und unbeschränkt
Steuerpflichtigen. Ein Ausländer, der in der Türkei
nicht resident ist, ist nur beschränkt
steuerpflichtig, also nur mit seinen Einkünften aus
der Türkei z.B. den Mieteinnahmen.
Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt
nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und
Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken,
Steuersatz dann 18 %. Die Schenkungs- und
Erbschaftssteuer Ergibt sich aus einer Steuertabelle
und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem
Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und
Erbschaftssteuer in der Europäischen Union
identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie
belastet. Doppelbesteuerungsabkommen Zwischen der
Türkei und der Europäischen Union besteht ein DBA
vom 16.April 1986 betreffend der Einkommen- und
Vermögenssteuer. Das Abkommen folgt dem OECD
Mustertext.
Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also
zahlt ein Deutscher für seine türkischen Immobilien
Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur
der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine
Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur
solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur
Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also
niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen
Staat selbst betreffen.
Wir hoffen, dass Ihnen diese Ausführungen behilflich
sind, dass Rechtsprinzip und das Wesen der
Eigentumsübertragung von Immobilien in der Türkei
eindeutig nach zu vollziehen. Wie Sie sicherlich
erkannt haben, bestehen im Gegensatz zu Deutschland
einige wichtige Unterschiede in der Abwicklung und
Vollziehung. Es ist aber auch zweifelsfrei
ersichtlich, dass dieses System der
Eigentumsübertragung ebenso sicher ist, wie in
Deutschland oder anderen mitteleuropäischen Ländern.
Die Lektüre sollte Ihnen den Entschluss erleichtern,
eine Immobilie in der Türkei zu erwerben.
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